Me están ejecutando la hipoteca

Si has recibido una Burofax del Banco, o una demanda del Juzgado comunicándote que te van a ejecutar la hipoteca y desahuciarte, ponte en contacto con nosotros, y te informaremos de los posibles motivos de oposición y alternativas para intentar que no te quiten la casa.
Abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado

En virtud de esta cláusula, que viene incluida en todas las escrituras de hipoteca concedidas por las entidades bancarias españolas, se faculta al Banco ante el más mínimo incumplimiento para reclamarle a su cliente la totalidad del préstamo, de forma que incluso si dejase de pagar una sola cuota la entidad puede demandarle, ejecutar la hipoteca y desahuciarle.

En relación a esta cuestión, La Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el mínimo de cuotas impagadas para poder interponer la demanda sean tres, así que la totalidad de las cláusulas de vencimiento anticipado incluidas en las hipotecas infringen la ley y son abusivas.

No obstante, en la práctica las entidades financieras, antes de interponer la demanda, suelen esperar a que el cliente deje de pagar más de 3 mensualidades.

Y aquí es donde surge la controversia porque, por un lado, el Banco está interponiendo una demanda en base a una cláusula abusiva, pero por otro, ha esperado al impago de más de tres cuotas, conforme establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¿Qué hacer en estos supuestos?

El Tribunal Supremo no lo tenía claro, así que ha planteado ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) una cuestión prejudicial –que está todavía pendiente de ser resuelta- a fin de que se aclare si en estos casos hay que archivar el procedimiento de ejecución, o por el contrario, éste debe de continuar.

En este procedimiento que se está tramitando ante la TJUE, en el mes de septiembre de 2018 el abogado General de la Unión Europea, Maciej Szpuna, presentó conclusiones rechazando que pueda ejecutarse una hipoteca por una cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva.

Estas conclusiones del Abogado General suponen un nuevo varapalo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la banca española, ya que supondría automáticamente el archivo de todas las ejecuciones hipotecarias, y la imposibilidad de ejecutar nuevas hipotecas que contengan cláusulas de vencimiento anticipado de estas características, lo que ocurre en la práctica totalidad de las escrituras de hipoteca concedidas por las entidades españolas.

En estos momentos, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias se encuentran suspendidas a la espera de lo que decida el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que si bien no se encuentra vinculado por las conclusiones a las que llegó el Abogado General, sí que en la mayoría de las ocasiones sigue su criterio, siempre en favor del consumidor.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

La mayoría de las entidades financieras españolas están adheridas un Código de Buenas Prácticas que el Gobierno creó el mes de marzo de 2012.

En virtud de este Código, a aquellos clientes que se encuentren en riesgo de exclusión se les concede una serie de privilegios:

  • Un plazo de carencia en la amortización del capital de hasta 5 años.
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años.
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.
  • Quita en el capital pendiente de amortización.
  • Dación en pago de la vivienda, con la obligación de la entidad bancaria de concertar con el cliente un contrato de alquiler social sobre la vivienda durante un plazo de dos años por una renta anual del 3% del importe total de la deuda.

 

Ley de Segunda Oportunidad

En el año 2015 se publicó la denominada Ley de Segunda Oportunidad, que permitió a las personas físicas no empresarias y familias poder declararse en concurso de acreedores (antigua quiebra), a cambio de lo cual se les exoneraba de parte del pasivo. Es decir, se les perdonaba parte de las deudas.

Esta opción está especialmente indicada para aquellos clientes, que aparte del préstamo hipotecario, tengan más deudas con diferentes acreedores.

Abusividad de la tasación efectuada por el Banco

Desde el año 2013, se impuso a las entidades financieras una doble condición para que un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado:

  • Por un lado, que la vivienda haya sido previamente tasada conforme a la Ley 2/1981, es decir, por una sociedad de tasación.
  • Por otro, que el valor tipo a efectos de la subasta que se haga constar en la escritura no sea inferior al 75% de la tasación realizada conforme a la Ley 2/1981

 

Muchas cláusulas de las escrituras de hipoteca no cumplen los anteriores requisitos y son declaradas abusivas por los Tribunales, siendo, por ejemplo, práctica relativamente frecuente que los Bancos fijasen como valor tipo a efectos de subasta el importe del capital del préstamo, prescindiendo de cualquier tasación.

Esto determina la nulidad de la cláusula y el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Cesión a un fondo buitre

Si tu hipoteca se encuentra entre los miles de préstamos que han sido cedidos a un Fondo Buitre, puedes alegar también la falta de legitimación activa del Banco.

Como habrás probablemente escuchado en los medios de comunicación, miles de préstamos hipotecarios fallidos o con una elevada probabilidad de morosidad, han sido titularizados por los Bancos, con la finalidad de sanear sus balances.

En estos supuestos, varios Juzgados entienden que el Banco carece de legitimación activa para ejecutar la hipoteca, al haber cedido su crédito, lo cual supone un nuevo motivo de oposición para alegar en el Juzgado.

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